¿Cómo vendo mi casa y compro una nueva?

Cambiar de vivienda será, seguramente, un hecho trascendental en la vida de cualquier persona. Dicha situación se puede dar porque requerís solventar una necesidad económica o  deseas mejorar tu calidad de vida. Por supuesto, es lógico que tengas muchas expectativas, y que durante el camino a transitar para lograr ese cambio, se te presenten emociones encontradas. Pero ¿por dónde empezar? ¿Cuáles son los pasos, los riesgos, los tiempos, los gastos?

Estas son preguntas que se plantea cualquier persona común que no se dedica a comprar y vender propiedades al mismo tiempo. Así que no desesperes, ten paciencia, confianza en vos y sigue leyendo.

En esta nota, te ayudaremos a entender el proceso que debes llevar a cabo para vender tu vivienda, y luego poder  mudarte a otra sin malgastar tiempo, dinero y, lo más importante, mantener el ánimo cuando todo parece cuesta arriba.

¿Cómo compro si aún no vendí? ¿Cómo vendo sin saber si puedo comprar esa propiedad que quiero? 

Estas son las primeras interrogantes que pueden suelen surgir en la primera instancia y son de las más importantes que te harás. A estas nosotros las llamamos la típica pregunta de“¿la gallina o el huevo?”.
Nuestro consejo apunta hacia ambos extremos del ovillo. Como vendedor de tu vivienda, lo primordial es que  analices cuánto vale tu propiedad y si tenés o no ahorros para afrontar la compra, sumado a los gastos que esto demande.
Además,  es muy importante que seas realista con lo que aspiras para que podás alcanzarlo. Sigue estos pasos y llegarás a completar tu sueño de tener una casa nueva vendiendo la que ya tenés.

 1. Contactá a una inmobiliaria de confianza

Una vez que hayas tomado en cuenta lo anterior, el primer paso que debes dar es llamar a la inmobiliaria en la que confíes y pedirle una tasación de tu propiedad, así como también preguntarle cuánto considera  será el número limpio que quedará en sus manos, descontando contraofertas que seguramente recibirás, y otros gastos como la escritura y la comisión.

Una vez que conozcas este monto, tendrás más claridad de lo factible en cuanto a la venta se refiere.

2. Buscá propiedades que sean de tu interés

Seguido de esto, podrás investigar en Internet cuáles propiedades hay en oferta, segmentando por zonas, comodidades y valores.

Esto te dará una idea general de los inmuebles disponibles. En esta instancia, te recomendamos no visitarlos, para así evitar que los idealices.

La razón de esta sugerencia es que quizás ves algo que parece estar hecho a tu medida, pero a veces durante el proceso de venta el mismo deja de ser una posibilidad, causando frustración. Esto te puede llevar a dejar la búsqueda a un lado o  te hará esperar encontrar a la propiedad gemela, que seguramente no exista.

3. Poné tu propiedad en venta

Ya con la certeza de que el producido luego de entregar tu casa cubre las necesidades económicas de lo que quieres  adquirir, estarás en condiciones de ofrecerla para su venta.

Es imprescindible que toda la documentación de tu propiedad esté en regla, así no tendrás contratiempos a la hora de conseguir un comprador.

Es normal que en un plazo de, por ejemplo, seis meses recibas consultas con respecto a tu propiedad y notas que cuando la muestras  los interesados les gusta, pero aún así no quieran comprarla. Tené presente que este proceso puede durar algunas semanas o incluso meses.

Debes preocuparte si, por el contrario, durante el mismo período de tiempo no recibes ninguna consulta. En este caso, hay que tomar nuevas acciones para lograr llegar al comprador objetivo.

4. Organizate para la mudanza

Imagina que encontraste ya el comprador de tu vivienda.  ¿Cómo evito hacer dos mudanzas? A no desesperar, ni dormirnos en los laureles.

Muchas veces ocurre que la ansiedad e inseguridades te  opacan la mejor noticia: en este caso, un comprador firme,  transformándola en incertidumbres y preocupaciones. Por ello es muy importante, previo a la venta, tu inmobiliaria intervenga y establezca plazos con tu comprador para que conozcas sus necesidades, a la vez que este sepa las tuyas.

Es necesario aclarale que necesitás encontrar una propiedad para mudarte, porque es posible que no cuentes con un lugar transitorio o bien no quieras gastar tiempo y energías en dos mudanzas.

Una vez planteado esto, sabrás si contás con 60, 90 o hasta 120 días. En una reserva, donde están las reglas y condiciones del acuerdo, se plantea dicho plazo en el que, dentro de ese período, entregarás posesión. Es decir que, de ser posible, se hará antes de este.

5. Decidí cuál va a ser tu nueva casa

A partir de ese momento, ya estás en condiciones de averiguar si siguen vigentes aquellas propiedades que te interesaron alguna vez, buscar nuevas alternativas que hayan salido a la venta en el último tiempo y empezar a visitarlas lo antes posible.

Los primeros días debes aprovecharlos de prueba para conocer el mercado, entender qué hay en oferta y tener varios parámetros; empezar a pre-seleccionar una, dos o tres propiedades que podrías querer como siguiente vivienda.

Ya habiendo pasado un segundo filtro, en el que tenés preferencia por una propiedad en particular, que estás seguro de  su valor razonable y su documentación en regla, es ahí cuando te recomendamos realizar una propuesta para descartar la posibilidad de que otra persona se te adelante.

Acá viene un pequeño truco que te ayudará a coordinar las operaciones. Podés optar por el mismo escribano que lleva adelante la venta para realizar la operación de compra-venta y, de este modo, será él quien te ayude a coordinar los actos tanto de venta como de compra, así como también que los mismos coincidan en una misma fecha.

“Pero yo compro con crédito y el escribano lo designa el banco”. Error. El banco designa al escribano que graba la hipoteca sobre la propiedad, no la compra-venta del inmueble donde el comprador sí tiene la facultad de designarlo.

Otras preguntas y respuestas  

- Yo alquilé mi casa por 24 meses. ¿Puedo venderla?     

 Es posible, no es fácil ni la situación ideal. Lo más importante a mencionar es que, cuando acordás con un inquilino una locación, estás obligado a respetarla hasta que el período pactado finalice, salvo que éste acepte rescindir el contrato. En caso contrario, debes vender tu propiedad con renta. De esta manera, quien adquiera tu inmueble pasará a ser el locador y percibirá la renta que pague el inquilino.

Las dificultades se presentan si se toma en cuenta que: 

•  Salvo remotos casos donde el comprador no precise tomar posesión inmediata o  compre con la finalidad de rentar la propiedad, descartará tu propiedad como opción, automáticamente.
• Los inquilinos viven en la propiedad y, salvo su buena voluntad, están en todo su derecho de no ser molestados por extraños y desnudar su intimidad por intereses ajenos.    

- ¿Vendo en dólares o en pesos?  

En un país como Argentina, donde existe una inflación importante, la única forma que tenés como ciudadano común de asegurar tu venta y saber que llegarás a adquirir lo añorado, es vendiendo en DÓLAR BILLETE ESTADOUNIDENSE. 

Esta es la moneda universal por la que se rigen los inmuebles y la que mayor estabilidad te ofrecerá. No recomendamos ninguna otra forma de pago, a excepción de la entrega de otro inmueble. En las próximas semanas, dedicaremos un artículo a este tema.

- ¿Es necesario acudir a profesionales para vender mi casa?


 Todo lo explicado anteriormente es indispensable hacerlo con las personas idóneas. Un agente inmobiliario matriculado, así como un buen escribano público harán la diferencia entre una operación lenta, trabada y tediosa con otra donde los contratiempos se solucionan.

De esa forma, garantizás que siempre haya alguien moviendo las aguas y aceitando los motores, con el temperamento, el conocimiento y los contactos necesarios para que la operación se lleve a cabo de la mejor manera. 

Si preguntando se llega a Roma, encontrar notarios e inmobiliarias no debe ser imposible.  Siempre algún familiar o amigo  podrá recomendarte  alguien que le haya dado un buen servicio ,  defendiendo sus intereses, de forma honesta y  humana; cualidades  indispensables a tener en cuenta cuando se trata de algo tan importante como una vivienda única y familiar. 

A través de Internet también podés  encontrar y conocer experiencias que han tenido otras personas: quienes les ofrecieron buenos resultados y a quienes no recomendarían.

Glosario de términos que debes saber
 

Tasación del banco:

Consiste en valorar un inmueble mediante una certificación para que este pueda ser puesto como garantía en un préstamo hipotecario. Esta permite conocer el valor actual de mercado del bien garantía y, con este, el riesgo que será asumido al cerrar dicha operación hipotecaria.

Escribano / Escribanía:

Es un profesional del derecho delegado por el estado, cuya función es dar veracidad de los hechos y actos que realiza o aquellos en los cuales está presente, dejándolo por sentado en un documento que este mismo certifica.  Está especializado en la prevención de conflictos.

Escritura:

Es un documento legal, certificado por un escribano, que define jurídicamente las obligaciones, requisitos y derechos del individuo que compra, cede o hereda una vivienda o un terreno.

Título de propiedad:

A diferencia de la Escritura, este documento certifica la pertenencia de un bien a una persona natural o jurídica lo cual es un requisito para completar la Escrituración de un inmueble.

Inmobiliaria:

Es una empresa que se encarga de asesorar a vendedores y compradores de bienes inmuebles para cerrar la compra y venta de dichas propiedades. Actúa como gestor y/o mediador entre ambos, cuya ganancia son honorarios que se pactan en base a porcentajes del precio de venta del inmueble en cuestión. En algunos casos, suelen ser las mismas constructoras las que también cumplan con las funciones antes mencionadas.

Inversión :

 Es el empleo de un monto de dinero, denominado capital, en algún tipo de actividad económica o en la obtención de algún bien, para obtener algún beneficio, bien sea económico, social, personal, entre otros.

Broker inmobiliario:

Es una persona o entidad que se encarga de ser mediador entre dos partes interesadas en la compra-venta de un bien inmueble. El término proviene del rubro de la bolsa de valores y de seguros. Su principal diferencia con el corredor y agente inmobiliario es que no necesariamente necesita oficina para operar.

Asesoramiento inmobiliario:

Es la labor que cumple un bróker o un agente inmobiliario para gestionar todo el proceso de compra-venta de una propiedad, bien inmueble o terreno.  Funciona como una especie de gestor que orienta y acompaña a las partes interesadas a cambio de una comisión, cuyo valor será un porcentaje pactado entre éste y el propietario.

Vivienda única de ocupación permanente:

Es una condición que implica que al momento de escriturar un inmueble, no puedes tener otra propiedad que no sea la misma que se asigna como garantía del crédito en cuestión. Debes habitar en esta el 90% del tiempo y si, además, tiene la condición de ser familiar, entonces no podrá ser usada con propósitos comerciales.

Crédito hipotecario:

Consiste en disponer de una cantidad de dinero, con el compromiso de devolverlo mediante cuotas periódicas, con sus respectivos intereses, que se suele respaldar con garantías (principalmente inmuebles) bajo condiciones que se dejan por sentado en un contrato. A diferencia del préstamo hipotecario, en este caso, el beneficiario puede utilizar el total o una parte del monto concedido.

Propiedad horizontal:

Si bien a diario escuchamos el término PH, que para el común de la gente, es una propiedad que comparte lote  otra u otras, con entrada independiente o por pasillo como en una vecindad. La propiedad horizontal es un régimen legal  que reglamento dentro de un lote a más de una propiedad en simultáneo.. Esta puede ser con destino vivienda, profesional o comercial. Compartiendo con solo un inmueble más o con muchos más en el caso de un edificio. Los edificios están sumergidos a éste régimen, por más que exista la presencia de una administración y se paguen expensas para el pago de espacios comunes. Existen para ellos un reglamento de copropiedad en el cual se imponen las reglas del condominio, destino, facultades y prohibiciones de cada una de las unidades funcionales.